基于平衡计分卡的房地产企业轻资产运营绩效评估研究外文翻译资料

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基于平衡计分卡的房地产企业轻资产运营绩效评估研究

罗 宇，刘 彦

（北京交通大学 经济管理学院，北京 100044）

摘 要：如今，中国的房地产企业开始从传统的重资产运营模式向轻资产运营模式转变。轻资产运营模式对业务运营的影响，要求我们评估轻资产运营模式下的房地产公司的绩效。本文首先探讨了中国房地产企业在轻资产运营方面的现状。在此基础上，确定了平衡计分卡四个维度下的具体指标，构建了中国房地产企业轻资产绩效评价模型。最后，以W公司的轻资产运营模式为例，采用问卷调查法获取不同指标的评价结果。通过分析和处理，得出W公司2018年度绩效评估结果，并对评估结果进行分析，提出W公司的轻资产运营优化建议。

关键词：轻资产运营；房地产企业；绩效评估；平衡计分卡

I. 介绍

“轻资产”的概念最早是由外国学者沃纳费尔特（Wernerfelt）提出的。他基于“资源视图”理论，将“轻资产”定位为具有丰富，相对稀缺且无法复制的特殊资源。资源的有效整合贡献最大的价值[1]。同时，阿米特（Amit）通过对轻资产的研究，包括公司客户关系，知识产权，渠道网络（包括专利，人力，租赁文化，企业价值和管理系统，包括一些无形资产，如创新能力，研发能力和企业营销水平[2]。

国内学者也对“轻资产”提出了很多研究。孙力和朱五祥从资金的使用中定义了轻资产的概念。他们认为，公司的工厂，机械设备，生产材料等经常需要企业和企业投入大量资金。品牌价值，客户关系维护，人才梯队建设，管理经验和内部流程的无形资产不需要公司要投入大量资本，因此后者被称为轻资产[3]。徐春友指出，公司的轻资产应包括管理经验，品牌价值，企业价值，过程控制，与外界的相关资源，客户维护和人力资源[4]。

尽管国内外学者表达了不同意见，但实质内容是相似的。总之，轻资产实际上是相对于重资产而言的一种资产，通常指的是品牌价值，关系资源，管理体系和流程，人力资源，企业文化等。

II. 我国房地产企业轻资产运营现状

目前，许多房地产公司正在尝试使用轻资产运营模式。万达，万科，绿城和华润置地等房地产公司已经启动了轻资产管理项目。当前，中国的房地产企业在进行轻资产运营时有以下四种模式[5]：（1）合作发展：合作发展是指房地产企业与合作伙伴之间的合作，共同开发建设房地产项目。进行合作开发时，主要有小规模贸易和合作土地两种类型。（2）股权出售：在这种模式下，房地产企业持有的部分或全部股权被出售，但仍负责项目的后续开发和运营管理，并收取股权收益和管理费。（3）房地产 基金：作为资本密集型产业，房地产业本身不能脱离金融。近年来，越来越多的中国房地产公司试图通过建立私募股权投资基金或信托投资基金来开拓房地产融资的新渠道。（4）输出品牌和管理：在这种模式下，房地产公司基本上不投资资金，主要是通过品牌和管理的出口获得收入，并收取管理费。

III. 基于平衡计分卡的房地产企业轻资产运营绩效评价模型的建立

A. 平衡计分卡的含义

平衡计分卡的概念由Kaplan和Norton提出。它是一种基于企业长期发展战略的绩效评估方法。平衡计分卡的关键是根据企业的总体战略目标明确具体的实施措施，最终实现企业的最终目标[6]。因此，平衡计分卡既是一种绩效评估方法又是一种战略管理工具。平衡计分卡认为，传统的绩效评估仅分析和评估过去的经营成果，而无法衡量无形资产对企业未来价值和竞争优势的影响[7]。在过去专注于经济发展的时代，进行绩效评估时关注公司的财务方面是可行的。但是，在全面信息化中，企业必须考虑客户、管理系统、创新技术等的发展。因此平衡计分卡认为企业应该从以下四个方面进行绩效评价:财务、客户、内部管理流程、学习和成长[8]。

B. 平衡计分卡指标体系建设思路

平衡计分卡不仅是一种战略管理工具，还是一种绩效评估方法。首先，作为一种战略管理工具，在运用平衡计分卡评估房地产企业的轻资产运营绩效时，有必要紧密整合企业来实施轻资产。经营战略的规划，即在四个维度下选择具体指标，应反映房地产企业实施轻资产经营战略的目的[9]。另外，作为一种绩效评估方法，在使用平衡计分卡时，有必要结合房地产企业的特点。房地产行业不同于其他行业，具有自己的特色，特别是在内部管理流程维度上。开发项目的特点可以通过项目进度、项目质量等指标来选择，以评价其绩效，真实反映公司的经营成果[10]。

C. 指标选择

根据以上构建思路和指标选择原则，我们可以选择各个维度下的指标，具体过程如下：

1) 财务维度指标：财务维度指标用于评估公司的经营成果，旨在最大程度地提高股东利益。财务维度指标通常包括四个层次：盈利能力，营运能力，偿付能力和增长能力。在这四个层次下，选择特定的指标进行评估。

首先，在盈利能力方面，本文选择了销售净利率和成本费用利润率两个代表指标。销售净利率是指净利润在总销售收入中所占的比例，可用来衡量每1元可以创造的利润金额，并显示公司的整体利润水平。成本和利润率是某一阶段营业利润与企业总成本之比，反映了企业单位成本的利润收益，充分反映了企业的经济效益。

在营运能力方面，本文选择总资产周转率，由总资产周转率计算出销售收入在企业总资产中所占的比例，全面反映企业资产利用效率。

在偿付能力方面，本文选择资产负债率，即总负债与总资产之比。对于房地产企业来说，投资额高，投资回收期长，负债率远高于其他行业。因此，负债率越低，企业的经营业绩就越好。

在增长能力方面，本文选择销售收入增长率。销售收入增长率是将本年度的销售收入与上一年的销售收入之间的比较，以衡量销售收入的变化。销售收入增长率越高，企业的增长能力就越强。

综上所述，平衡计分卡不仅保留了一些原有的传统财务绩效指标，而且还着眼于轻资产运营的特征，并增加了轻资产运营趋势下主要影响企业绩效的指标。通过这些指标，我们可以在财务方面共同衡量企业的经营成果。因此，财务方面的评价指标列于“表1”：

表1 财务维度指标

2) 客户维度指标：公司价值最终是通过客户实现的，客户是公司利润的主要来源。在客户层面，房地产企业的主要目标是增加市场份额，通过优质的产品和服务质量提高客户满意度，并促进企业品牌形象的建立。在客户维度上，选择客户满意度，客户增长率和客户盈利能力。大部分客户满意度都是基于问卷调查来充分了解客户对公司产品和服务的满意度，它主要用于反映客户对公司的认可和跟进。衡量标准主要体现在五个方面，即物业质量，物业价格，服务态度，物业管理和整体住房环境。客户增长率反映了客户随时间的增长情况，体现了公司的市场扩展能力；客户盈利能力是在单个客户的净利润与其总成本之间计算的，比率值反映了公司从客户那里获利的水平。通过这五个指标，可以全面反映房地产企业在客户方面的表现。因此，客户维度评估指标显示在“表2”：

表2 客户维度指标

3) 内部管理流程维度指标：内部管理流程维度指标基于房地产企业项目开发的内部运作流程，衡量企业的业务运作效果。实施轻资产经营的房地产企业应注重公司内部运行机制和效率的完善，降低项目开发风险。因此，本文针对房地产项目的具体发展过程选择指标。

首先，在项目的早期阶段，与政府部门进行沟通非常重要。房地产企业能否获得土地进行后续开发，直接关系到房地产企业的成败。因此，有必要衡量房地产企业与政府之间的合作关系。

在项目开发计划阶段，选择项目开发计划指标以衡量项目前期定位和计划能力；在施工阶段，要选择项目进度偏差，项目质量优良率指标。项目进度偏差是指实际天数和项目的计划日期。两者之间的差异用来反映公司的进度控制能力；项目质量优良率是指项目质量与项目总数之比，用以评价公司对项目质量的控制能力；在销售阶段，用于评估销售的指标已反映在财务维度中。因此，在项目的售后阶段，选择业主投诉解决率来衡量房地产企业的售后水平。业主投诉解决率是指业主投诉解决数量占业主投诉总数的比例，主要反映了公司处理投诉的能力。

另外，对于大型的房地产企业内部管理流程，拥有一套科学的标准管理体系非常重要，特别是在轻资产运营模式下，如果没有科学成熟的管理，企业将通过直接产出管理来经营轻资产。该系统不仅影响业务运营和管理水平，而且还会危及公司的品牌声誉。总的来说，内部管理流程维度的评估指标如表3所示：

表3 内部管理流程维度指标

4) 学习和成长方面：只有不断加强企业各方面的建设，公司才能提高企业内部运营效率，实现财务方面和客户方面的目标。在轻资产经营的趋势下，企业的人力资源，信息水平和企业文化尤为重要。

在人力资源方面，企业要重视人才的培养和引进，加强人才储备，提高员工的整体素质。本文选择关键岗位流失率和员工培训的比例。关键岗位流失率是指关键岗位的流失数占关键岗位总数的比例，反映了企业留住人才的能力。员工培训的比例可以进一步显示参加培训的员工占全体员工的比例，可以清晰地反映出公司对员工进行培训的程度。

在信息系统方面，改进信息系统并建立完整的数据库，以提高企业的整体运营效率。本文选择了信息系统建设计划的完成率。

在企业文化方面，我们高度重视企业文化建设，建立有利于企业可持续发展的企业文化，使员工拥有良好的企业文化。本文选择企业文化满意度。企业文化满意度是围绕企业文化的评估指标。因此，企业学习和成长维度的评估指标如表4所示：

表4 学习和成长维度的指标

通过以上分析，可以得出结论，在轻资产运营模式下，房地产企业绩效评价指标体系如表5所示：

表5 学习和成长维度的指标