Why the Housing Price So High
Quigley.J.M.
The meaning of real estate price
The concept of real estate can be understood from two aspects, it is not only an objective form of material, but also a legal right. As an objective form of existence, real estate refers to the general term of real estate and real estate, including land and ground buildings and the rights derived from them. From a legal point of view, real estate is a kind of property rights in essence, the property right is containing in the real estate in various economic interests and therefore various rights formation, such as ownership, right of use, right of mortgage etc.
所谓不动产是不能够移动的物体或移动后会改变原来的性质、形状等，会失去原有的价值。如土地、建筑物等，它的法律意义在于，不动产的产权转移时，应当到国家指定机关进行登记，其转移才产生法律效力。
The so-called real estate is not moving objects, or after moving will change the original nature, shape, etc., will lose the original value. If the land, buildings and so on, its legal significance is that when the property right transfer of real estate, should be registered with the state designated organs, and its transfer to produce legal effect.
The real estate industry is a high input and high-risk industry. The risks faced by real estate developers are external and internal. The external factors mainly include the changes of the political and economic situation in the country or region, the adjustment of the policy and the change of the urban planning, etc. the internal factors include investment and decision-making errors, the shortage of funds and the poor management. Real estate development has larger capital investment, longer cycle characteristics, therefore, once the risk arises, it will have a major impact on developers, and even the entire real estate industry will be affected. In addition, real estate speculation is more obvious, because the real estate commodity has the characteristics of maintaining value, increasing value and longer use period, it provides the basis and possibility for real estate speculation. Appropriate speculation can promote the active property market, the real estate industry is a necessary catalyst for healthy development'. However, if excessive speculation phenomenon exists in the real estate market, real estate prices far beyond the acceptable range of ordinary residents, the real estate market will generate a large amount of foam, have destructive effect to the sustainable development of economy.
Characteristics of real estate
Under the condition of market economy, real estate is a kind of special commodity. It has the characteristics of fixed position, long-term use, large quantity of investment and appreciation of value. The particularity of real estate commodity is also manifested in its dual economic identity of consumer goods and investment goods. As a factor of production service, real estate commodity can be used to obtain income, for example, it can rent for income, and it can also meet the needs of people engaged in economic activities and housing. At the same time, due to the scarcity of land resources and real estate fixity and durability, it can also be used as investment products to realize value increase or spread. Because of the fixity, heterogeneity and limited natural attributes, the structure of the real estate market is not fully competitive market, has the following characteristics of the operation mechanism of the real estate commodity market.
First, location, immobilization, and heterogeneity.
Land is not movable; buildings are not movable because they are attached to the land, no matter what their functions or uses. Real estate as a real estate, its location is the fundamental factor in determining the value. The non - mobility of real estate can lead to the sensitivity of real estate demand. The location of real estate is derived from heterogeneity. Generally speaking, the short supply of real estate is short of elasticity. But for consumers, the real estate in the same area is substitutability, so the demand for urban real estate is flexible, which makes urban real estate commodity prices more sensitive to demand. Because the real estate location is fixed, the social and economic conditions of the real estate location are different. Location condition is an important factor that affects the price level of urban real estate. Different cities and even different locations of the same city, the same real estate products, the price is also different.
Second, you can use a longer period of time. General goods in the process of use will be quickly worn and consumed, but the real estate service life longer. Once the real estate is completed, under normal use, the life can often reach tens of years or even hundreds of years. Typically, property is rarely collapsed or demolished. Because the government plans or can provide greater value, it is possible to be demolished. The long-term nature of the use of real estate can enter the market one or more times, the frequent transfer of property rights; incremental and stock of real estate can exist in a certain period of time and competition.
Third, the price is hierarchical and volatility. According to the position of real estate, building type, object of consumption can be divided into different markets, so the real estate have different levels of prices in different markets, within the city or between the same city can form a multi-level market price. Compared to consumer goods, real estate has a relatively long life cycle, consumer durable, coupled with limited land, the real estate has strong value and appreciation potential, can be used as an ideal investment tool, is also a very important investment object. Therefore, the real estate market prone to excessive speculation, will lead to property prices will fluctuate substantially.
Fourth, the unity of goods and quasi social security products. In the constraint of the technical level
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为什么房价如此之高
Quigley.J.M.
房地产价格的含义
房地产的概念可以从两个方面理解，它既是一种客观存在的物质形态，也是 一项法律权利。作为客观存在的物质形态，房地产指的是房产和地产的总称，包 括土地及地上建筑物及其所衍生的权利。从法律意义上看，房地产在本质上是一 种财产权利，这种财产权利是寓含在房地产中的各种经济利益及因此形成的各种 权利，例如所有权、使用权、抵押权等。
所谓不动产是不能够移动的物体或移动后会改变原来的性质、形状等，会失去原有的价值。如土地、建筑物等，它的法律意义在于，不动产的产权转移时，应当到国家指定机关进行登记，其转移才产生法律效力。
房地产业是一个高投入高风险的产业。房地产开发商所面临的风险有外部因素和内部因素。外部因素主要包括国家或地区政治经济形势的变化、政策调整、城市规划变化等；内部因素主要包括投资和决策失误、资金的短缺、经营管理不善等。房地产开发有资金投入较大、周期较长的特点，因此，一旦风险产生，将会给开发商带来重大影响，甚至于整个房地产业也将会受到冲击。另外，房地产的投机性也比较明显，由于房地产商品具有保值、增值的特点以及使用期较长的功能，便为房地产的投机提供了基础和可能性。适当的投机可以促进房地产市场 的活跃，是房地产业能够健康发展所必须的“催化剂”。然而，如果房地产市场存在投机过度现象，房地产价格远远超出普通居民的可承受范围，房地产市场就会产生大量泡沫，对宏观经济的持续发展产生破坏性的影响。
房地产的特点
在市场经济条件下，房地产是一种比较特殊的商品，它具有位置固定性、使用长期性、投资大量性及保值增值性等特征。房地产商品的特殊性还表现在它具有消费品和投资品双重经济身份。房地产商品作为一种生产服务要素，可以用于获取收益，例如可以出租获取收益，也可以满足人们从事经济活动和居住的需要。同时，由于土地资源稀缺性和房地产固定性、耐久性，还可以作为投资品，实现保值增值或差价套利。由于其固定性、异质性和有限性的自然属性，房地产市场结构属于不完全竞争市场，在该市场运行机制下房地产商品具有如下特点。
第一，位置固定性及异质性。
土地是不可移动的，建筑物由于是附着于土地之上，不论其功能、用途如何，也是不可移动的。房地产作为不动产，其位置是决定价值的根本因素。房地产的不可移动性会引起对房地产需求的敏感性。房地产的位置的固定性又派生出异质 性。通常来说，短期内房地产供给缺乏弹性。但对消费者而言，同一地区内的房地产具有替代性，所以城市房地产的需求具有弹性，这又使城市房地产商品价格具有较强需求敏感性。由于房地产位置具有固定性，房地产所处区位的社会、经济条件存在差异。区位条件是影响城市房地产价格水平的重要因素。不同的城市 甚至同一城市的不同的位置，同样的房地产商品，其价格也是不同的。
第二，可以使用较长的时期。一般商品在使用过程中会被很快地磨损、消耗，但房地产的使用寿命较长。房地产一经建造完成，正常使用情况下，寿命往往可以达到数十年甚至于几百年。通常情况下，房地产一般很少倒塌或者拆除。因为政府规划或者可以提供更大的 价值才有可能被拆除。使用的长期性使得房地产可一次或多次进入市场流通，产 权频繁转移;增量与存量房地产可以在一定时期内同时存在并且相互竞争。
第三，价格具有层次性和波动性。房地产按位置、建筑类型、消费对象等可分为不同的市场，因此房地产在不 同的市场中有不同的价格水平，城市之间或者同一城市内部可以形成多层次的市 场价格。相比较于消费性商品，房地产生命周期比较长，具有消费耐久性，再加 上土地有限性，使得房地产具有极强的保值性和增值的潜力，可以作为理想的投资工具，也是很重要的投资对象。因此，房地产市场易出现过度投机行为，会导致房地产价格将会大幅波动。
第四，具有商品和准社会保障品的统一性。在一定的技术水平和土地资源的稀缺的约束情况下，房地产价格过高是一种普遍的现象，相对较低的收入水平会限制一部分人的购房或者租房的需求，但是 保障居民拥有适应其收入水平的商品住宅是政府的刚性目标。这个目标就要求政 府必须进行适当的干预和调节，从而实现房地产商品分配和消费的“社会公平目 标”。商品住宅制度体系里有一些的福利成分，因此商品住宅有准社会保障品的 属性是世界上绝大部分国家和地区存在的共同现象。
第五，易受政策影响性。国家出于社会经济发展与公共利益的目的，需要对房地产的占有、使用、处置等做出相应的限制。房地产受到政府政策和法律法规的限制和影响主要有以下两方面：第一，基于公共利益，政府限制某种房地产使用，例如城市的规划会对 土地的用途、建筑物容积率、覆盖率、建筑物的高度及绿化面积等做出相关的规 定;第二，为了满足特定社会公共利益的需要，政府需要对房地长实行强制的征 用或购买。房地产容易受政策的影响的特点还表现为，因为房地产不能移动，也 不能隐藏，所以无法逃避政府未来实行的政策制度变化的影响。从这个意义上将，这既表明投资房地产存在风险，也表明政府制度长远的政策对房地产市场影响的重要性。
基于以上特点，房地产商品的价格主要受自然属性、市场因素和政策的影响。 而由于其自然属性的特点，其价格决定的市场因素又区别于一般商品。
房地产市场的定义及特点
房地产市场是进行房地产交易的领域，在这个领域中，房地产的交易双方可 以对某一宗房地产的价格进行协商并达成一致，使得房地产的交易能够完成。因 此，双方协商形成交易价格是房地产市场的核心功能。由于作为房地产主要供给 基础的的土地具有天然垄断，以及房地产具有位置不可移动性和异质性，房地产 市场并非是完全竞争的市场。其他一般商品市场相比，房地产市场本身具有一定的特殊性。
有关房地产的价格机制的理论综述
房地产的价格机制是决定房地产的市场价格的客观依据，也是房地产市场的定价体制。生产价格机制理论和市场供求价格机制理论是两种主要的房地产的价格形成机制理论。
生产价格机制理论
根据马克思的生产价格理论，每个商品的生产价格由成本和平均利润构成。房地产价格的基本构成也应当包括两部分，即房地产的开发成本及房地产的利 润。房地产的成本是商品价格的主要组成部分，是商品社会价值中的C V部分。因此，房地产的成本是确定房地产价格的依据和最低的经济限制。房地产成本具 体包括房地产开发经营过程中耗费的物化劳动与活劳动的货币表现;房地产利润 是指房地产开发经营过程中创造的全部的剩余价值，具体来说，包括房地产的开 发利润、建造利润、销售利润、投资利息、地租及税金等。利润由价格中的利润 及税金两部分构成。从房地产开发企业的经济核算角度来看，成本利润的构成要 重新界定，房地产利润之中的投资利息、地租、税金等部分对企业来说就是成本支出。房地产价格的组成公式可以表达为: 房地产的价格=(熟)土地的价格 房产价格二生土地的价格 房地产的开发成本x(1 土地的开发利润率) 房产的建筑成本X(1 房产建筑成本利润率) 房产的销售成本x(1 房产销售成本利润率) 相关税费
供求价格机制理论替代性，这一假设不会是我们的理论研究情况，不会与市场实际情况之间产生比较大的偏离。其次假设房地产市场是较为独立的区域性市场，基本不受外部市 场的影响。在以上两个假设下，我们分别从增量房地产市场和存量房地产市场两个角度，研究房地产市场价格的形成机制。
房地产的市场价格是由房地产供求双方互相作用形成是供求价格形成机制理论的核心。在供求价格形成机制理论中，主要有两种模型，一种是单一的市场均衡模型，另一种是蛛网滞后调节模型。
在研究房地产市场的供求平衡过程中，存在两个前提假设。首先假设所交易的是标准化的房地产商品，因而与实际的房地产市场会存在一些不同之处，但是因为房地产商品之间存在较大的异质性特征，在区位、面积等方面会存在一定的差别。
增量房地产市场的价格形成机制
在这个市场上，房地产的价格是供求关系相互作用形成均衡状态的过程。在特短期内，房地产的供给不会发生比较大的变化，房地产的需求则可能会有比较大的波动性，从而引起价格的波动。在房地产供给一定的情况下，如果需求突然增加，就会引起价格的上涨。而如果需求下降，过剩的房地产商品不可能销售到其他区域，所以会引起房地产价格的下降。因此，特短期内，价格的波动不会使现存的房地产供给量发生变动，而只能是在房地产需求者之中重新配置。
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