抵押贷款股票发行：未来退休人员潜在的住房财富外文翻译资料

抵押贷款股票发行：未来退休人员潜在的住房财富

摘要：在决策者和科学家的眼中，未来退休人员通过对房屋价值的利用能够获得多少利益是一个让人不断增加兴趣的热门话题。拥有全部房屋产权的业主的住房支出往往比那些租户要少，而且他们还拥有潜在的财富。抵押贷款市场致力于开发和为老年人提供一种可以让他们释放住房财富的特殊产品。本文主要探讨的问题是家庭建造的房屋（即财富）可以释放到何种程度。这个问题对于在欧盟中有最高抵押贷款债务的荷兰具有重要的意义。本文旨在结合两种不同的理论辩论：在“业主自用和福利之间的权衡”争论和“生命周期理论”的争论。它引入了从权衡理论推导的股权价值比的概念，揭示了荷兰人积累住房财富的程度。这个比例说明了家庭所建立的股权。进一步的分析表明，因为这些股权是通过利用住房价格的上涨获得的，所以不会用来偿还贷款。

关键词：住房财富 ；退休 ；荷兰 ；抵押贷款市场

1. 介绍

业主自住并不是作为基本的养老，在大多数的欧盟国家它不包括在福利政策里。为了应对人口结构的变化、经济全球化和当前的经济低迷，养老体系的压力正在增加，为了保障当前和未来人们的基本养老，各国政府都在寻找额外的支持力量或收入。在有关养老金制度方面的讨论，住房财富获得越来越多的关注。在最近的养老金绿皮书中，欧盟国家声明：“国内市场对获得额外的养老金支持或收入将会有所帮助，如反向抵押贷款”（欧盟委员会2010）。反向抵押贷款使老年人可以通过他们所拥有的住房获得一部分的财富用于养老，同时可以继续住在自己的家里。社会学、经济学和住房研究的多学科领域的学者们都对住房财富对于养老的意义表示出了越来越大的兴趣。（Chiuri and Jappelli 2010；Costa-Fontet al. 2010；Doling and Horsewood 2003；Elsinga et al. 2007；Kemeny 2005；Malpass 2008；Ronald 2008；Rouwendal 2009；Van Gent 2010；Venti and Wise 2001）。业主通过住房提高老年的收入这种想法是基于等到业主年老时他们仍然完全是房屋的所有者。文献大致将业主区分为两种类型。第一，它可以减少住房支出（Doling and Horsewood 2003；Kemeny 2005；Yates and Bradbury 2010）

例如，Doling and Horsewood 2003认为业主自住也许可以促进提前退休。一旦居民完全拥有自己的住所，就可以免去房租，因此可以降低对就业收入的依赖。第二种潜在的类型是，住房财富可以在储蓄和消费周期模型中运用。它可能因此刺激中老年人的消费。(Bonvalet and Ogg 2008；Chiuri and Jappelli 2010；Costa-Font et al. 2010；Ong 2008；Rouwendal 2009)。在理论上，平滑消费的最佳模式是，当一个人退休并去世的那一刻，住房财富减少到零。然而，由于各种各样的原因，家庭不可能消耗掉他们所有的住房财富。尽管如此，它仍然提供了财富的重要来源。至少其中一部分可以通过出售或发行股权来补充养老金收入。

在一些国家，政府将住房财富包括在老年人的福利政策中(Malpass 2008；Parkinson and Searle 2009)。在英国和澳大利亚，民众对社会规定的支持度相对较低。而且养老金改革的特征是在政府干预、市场化改革、放松管制和私有化之间徘徊。(Frericks 2010； Malpass 2004； Pierson 2002)。业主自用住房为家庭提供了积累财富的机会，并因此得到政府的税收优惠和补贴。

在荷兰，虽然业主自住也得到了税收优惠鼓励，但它不是一个明确的福利政策的一部分。尽管如此，其相关性和潜力已被研究资产组合的家庭发现。(AFM 2010；Alessie and Kapteyn 2001；Haffner 2008; Ministry of Social Affairs and Employment 2006；Rouwendal 2009；van de Grift 2009)。关于住房财富在荷兰的潜在作用主要有四个发现。第一，住房财富的利用可以使家庭变得富裕(DNB 2008；Haffner 2008)；第二，荷兰的业主越来越倾向于保持抵押贷款业务步入老年，使得房屋所有权不再是不言而喻的(Schors et al.2007)；第三，因为在年轻的家庭中采取额外的抵押贷款债务更常见，他们期望在老年的时候通过这种方式获得额外的现金。第四，基本是高收入群体成为自住业主，还有大量的荷兰人主要是租房(Mulder 2004)。虽然自住业主这个群体的人数越来越多，但是住房财富仍然只适用于人口有限的一部分。

在本文中，我们将探讨这四种发现在老年人的住房财富中的影响。本文的第二部分陈列了相关的文献。第三部分讨论使用的方法。第四部分论述股权价值比和股权建筑调查。第五部分介绍了调查结果和论文的结束语。

1. 理论

当前，人们在讨论住房和福利国家的联系（Kemeny 1981；Castles 1998）。一般来说，自主业主率越高的国家，集体福利费用就越低。此外，还有一个争论是住房，尤其是住房资产是否可以被作为一种基于资产的福利(Sherraden 2003; Doling and Ronald 2010)。在某种意义上说，获取住房资产的过程类似于建立一种养老保险(Barr 2004; Kemeny 1981)。存钱计划购买住房的家庭，当他们在购买时，他们将他们的钱投资到房产中和其他金融资产抵押贷款。他们在工作中逐渐偿还抵押贷款，直到他们退休为止。此外，住宅的市场价值变坏将会影响退休后的住房财富。房屋产权可以视为是集体福利国家安排的一种选择。争论的焦点在于在何种程度上房屋产权可以代替养老金(Doling and Elsinga 2012)。

这次讨论的参与者假设当自住业主退休时他们是完全的房屋所有者。这种隐含的假设，在许多情况下，不仅仅在荷兰，似乎在很多国家，利息抵押贷款变得非常流行。本文旨在通过在第四部分制定一个ETV比较权衡争论量化这种隐含的假设和荷兰在何种程度上脱离了该理论。

在过去的几十年里，家庭进入住房市场的份额一直在增加(Doling and Ford 2007)。越来越多的家庭都因此开始积累住房财富。已经在荷兰，业主自住的人数也在增加(2009年第一次世界大战)。与年长群体相比，年轻人群更有可能成为业主并在他们生命过程的较早阶段购买第一个住房。

从20世纪70年代开始，一个重要的发展是放松了对金融市场的管制。这增加了获得抵押贷款，因此有更多的业主参加(Neuteboom 2008; Stephens 2007)。此外，近几十年来，在许多西方国家实际房价都有所加剧(Girouard and Blondal 2001)。实际上，平均年增长率在荷兰是1991 - 2000年期间的7.1%。2001年至2007年间，增加更温和，在3.0%(Haffner and de Vries 2010)。这些价格的发展增加了住房财富家庭投资组合的相关性。在2007年，69%的荷兰家庭持有的资产包括财富储存在石头自有住房(银行2008)。最大的潜力显然是老业主，其中大部分已经达到他们的抵押贷款条款，偿还他们的抵押贷款和港优惠房价长期发展。

这种推理通常是真的，如果财政分化只有增加信贷与业主自用住宅娘娘腔的目的。然而，抵押贷款产品进一步开发。为了应对日益增长的房价在长期，自有住宅成为更重要的是作为额外的借款的抵押品。在不同的国家，家庭广泛使用机会借使用“按揭权益释放”(Catte et al. 2004)。一起在荷兰、英国、澳大利亚和加拿大，似乎有最高水平的按揭权益。在这些国家，房价上涨通过抵押贷款市场影响私人消费(Boelhouwer 2002; Catte et al.2004)。

在澳大利亚和英国，这是发现，家庭面临财政困难，更有可能拿出一个额外的抵押贷款或扩展现有的(Benito 2009;Parkinson and Searle 2009; Schwartz et al. 2008)。到目前为止，还没有迹象表明，家庭在荷兰已经使用抵押贷款股票发行财政困难。股权通过二次抵押贷款欺诈——致敬经济增长。在1990年代末(Van Els et al. 2003)。不断上涨的房价相对较低和降低利率是至关重要的。大多数家庭(70%)使用他们兑现房产财富改造他们的住处；10%投资于其他投资工具，或者投资于储蓄账户，8%有消耗，它用于偿还其他贷款的6%。一个额外的6%的家庭在他们的房产财富对其他目的(Van Els et al. 2003)。总之，抵押贷款股票发行的大规模使用可能已经减少了房产财富对退休。

另一个趋势在荷兰，也被观察到其他发展中国家，是越来越受欢迎的抵押贷款、储蓄投资抵押贷款。抵押贷款偿还抵押贷款(DNB and AFM 2009; Scanlon et al.2008)。这些类型的抵押贷款延迟还款(养老按揭贷款)和方面还款(投资抵押贷款)，和业主仅付息按揭不打算偿还他们的抵押贷款。这些类型产品因此也影响住房财富为退休的潜力。尤其是，47%的抵押贷款产品在荷兰是那些纯利率抵押贷款(DNB and AFM 2009)。Van der Schors et al. (2007)显示效应为主人的抵押贷款。

一般来说，似乎是有区别的态度目前抵押贷款项目和年轻一代。多种国家进行定性研究表明，当前的退休人员更倾向于考虑节省年轻一代做。在讨论关于反向抵押贷款作为一个潜在的职业获得额外的现金在年老时，当前的退休人员比成员强烈反对的年轻人群。在某种程度上，这可以解释为一个。年轻人还有未来的收入前景，他们和更容易抵押贷款债务。另一种解释是，还有一个群体效应。老年人更强烈信奉新教，举行的路德和加尔文主义的价值观，是“好”和债务是“坏”。这些值可能是经验的结果财政困难时期，包括战争、极端贫困和饥饿。年轻一代，没有遇到过类似的情况也会因此更加拿去抵押贷款债务(Elsinga et al. 2010)。

部分问题是非常普遍的文学有关业主自用的实际或养老金改革的背景下，涉及到业主自用的不均匀社会(Kurz and Blossfeld 2004)。在大多数欧洲国家，在荷兰,很大一部分的人口继续和业主通常有更高的家庭收入(Mulder 2004)。澳大利亚、耶茨和布拉德伯里(2010)解释说，租户面临多个不利因素影响退休。他们必须依靠一个较弱的国家养老金，他们更少的私人和面临更高的住房费用。作为英国帕斯(2006)观察到，在养老金改革的大背景下，业主自住充分的不平等。

重要的是要注意，在荷兰，上面描述的发展不能只市场机制的结果；住房政策也有很大的影响潜在的业主自用的养老金。荷兰住房政策有着深刻影响住房抵押贷款使用和分配财富的人口(Mulder2004; Wolswijk 2005)。业主可以从税前收入中扣除抵押贷款利息。收入是对进步的边际税率征税，最多52%(Haffner and de Vries 2010)。直到2001年，业主可以保护所有类型的贷款利息减税的抵押贷款，其中包括抵押贷款——股本释放产品。利息扣除的持续时间是无限的。这陈格在2001年。从那时起,最大持续时间是30年，如果抵押贷款以外的任何理由，住所或居所的改造，不能使用住房抵押贷款纳税扣除(Rouwendal 2009)。自2004年以来，移动到另一个业主住宅只能扣除的部分贷款的抵押贷款利息，房地产财富的区别在前面的住宅和新住宅的价格。尽管有这些变化，荷兰政府仍然为业主提供实质性的支持。取决于收入水平，比65岁的年轻家庭的净优势利用之间的利益救济是7和可支配收入的13%(Haffner and de Vries2010)。

最重要的是，荷兰按揭利息的干预的潜在作用,业主自住在退休后在两个方面。首先，房屋抵押贷款利率，使得抵押贷款便宜，有效果，业主往往借更多的钱，偿还更少。消费平滑的完整模式，实现完全的所有权在退休因此变得不那么常见(Commissie_Sociaal-Economische_Deskundigen 2010)。其次，由于收入的税收制度,业主自住是财政更具吸引力的高收入群体，他们有一个边际税率为52%，比低收入群体，有大约33%的边际税率。因此,业主更有可能与高收入家庭，而收入较低的家庭更有可能住在租赁行业(Mulder 2004; Schutjens et al. 2002)。

三、研究方法

在随后的论文的一部分，我们关注业主在荷兰。中心目标是探索荷兰住房财富未来退休人员的潜力。我们分析的程度对退休,业主房产财富积累；然后实践和基因表达家庭计划发布股本为退休。能够考虑差异,可以产生在不同阶段的生命历程,我们区分四个年龄组。以下问题结构研究：

1.在多大程度上有荷兰业主房产财富积累 ？

2.荷兰家庭使用抵押贷款股票的比例释放什么？

3.是家庭,他们经历过财政比家庭更有可能使用抵押贷款股票发行不？

4.在退休家庭计划使用抵押贷款股票发行吗？

数据收集895荷兰居民2008年5月通过电话调查。示例，参与者被随机选择从住房任期和年龄(见表1)。1.9的样本来自一个百万地址和电话号码，这是代表荷兰的人口。联系信，后来通过电话，51%同意参加这个电话调查。本文分析的结果是基于490业主。

调查的问卷由三个主要部分，业主自住的看法,财政策略就退休，和感知和使用业主自住的财富。其他问题有关住房家庭特征。

研究问题能回答关于荷兰的程度仍然业主房产财富积累,我们引入股权的概念——价

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