一种基于以往经验的建筑工程造价估算方法外文翻译资料

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一种基于以往经验的建筑工程造价估算方法

Claacute;udio Ricardo Bettini, Orlando Celso Longo, Luciane Ferreira Alcoforado, Alana Caroline Gamba Maia

Escola de Engenharia, Universidade Federal Fluminense, Niteroacute;i, Brazil

摘要：在房地产项目中，工程造价和收益通常共同代表了其可行性研究的最重要的价值。当决定进行一个项目时，通常很少有关于将要构建的内容的定义，而且往往不足以确保估算成本的准确性。考虑到全球房地产市场回报率的下降趋势，建筑成本的轻微变化会危及整个房地产企业的成功，甚至会危及建造商或开发商的财务稳定。本文旨在提出一种适用于可行性研究阶段的、能够提供可接受误差的建筑工程造价估算方法。

关键词：房地产开发；工程造价估算；成本预测；成本估算误差。

1. 介绍

购买土地和经营企业的决策对房地产企业来说至关重要。这些决定必须以动态可行性研究为基础。建筑成本的微小变化可能会危及企业的盈利能力。一个企业的财务状况可以决定一个开发商或建筑公司的延续、发展甚至破产。

根据Gonccedil;alves（2014）[1], 在巴西，房地产企业的净利润率在其收入（一般销售额-GSV）的9％至13％之间变化，而其建设成本在GSV的40％至50％之间。在假设的情况下，建筑成本估算的误差为5％，如果与其他的由于施工过程效率低下造成的5％额外成本，可以将施工成本的总变化提高到10％左右，约占收入（GSV）的5％，最终涉及净利润的50％以上：一种非常不受欢迎但可能甚至是常见的情况。

考虑到大多数房地产投资决策需要采取的冲动，预计建筑成本估算只能在建筑研究或 法律项目的基础上快速提供，甚至在建设完全研究，设计之前，详细和具体。史密斯（2007年）[2] 说：

近似估算的主要功能是在详细设计建筑物并准备合同细节之前，预测未来项目的可能成本。通过这种方式，在进行大量设计工作之前，建筑客户了解他可能的财务承诺。

评估人员的责任和挑战性的角色是，当可用的信息仍然很少的时候，他们要根据最重要的业务决策。

本方法基于30家住宅商业房地产企业，由里约热内卢大都市区的同一建筑和开发公司于2004年至2015年间建成。该方法结合了参数和模拟估计技术的元素，总是提供比纯粹参数或类比方法更准确的估计。该方法旨在当很少的信息可用时满足建筑成本估算的准确性和快速性的需要。该方法需要一些先前的施工经验来启动有组织信息的数据库，并随着经验的增加而发展。

2. 方法

第一步是定义一般工作分解结构（WBS），能够正确地考虑和比较公司所有项目的建设成本。在这里，随机选择30个结构中的25个来测试该方法，并留出剩余部分以最终验证其准确性。考虑到它们在以下标准下的相似性，前二十五个被分为五组（A，B，C，D和E）：

a) 用途：住宅或商业;

b) 规模（总建筑面积）：10,000m²以下，约15,000m²，约20,000m²及以上;

c) 规格等级：A（上级），B（中型），C（基本型）。在巴西，房地产市场建筑在采用的建筑技术和工艺方面通常非常相似。除了建筑设计之外，彼此之间的区别通常只是一些装饰材料，如框架（基本上可以是木头或铝），路面（基本上可以是瓷器或陶瓷）和一些器具，如厕所，洗脸盆和水龙头;

d) 形式：小塔（至少10层），中型塔（至少16层）和高塔（超过16层）。

A组有6个住宅建筑，面积约20,000m²，规格等级“C”和小塔;B组有3个住宅建筑，面积超过20,000m²，规格等级“A”和小塔;C组有4个住宅建筑，面积约15,000m²，规格等级“B”和“C”和中型塔;D组有6个住宅建筑，面积约15,000m²，规格等级“A”和“B”和高塔;E组有6个商业建筑，实际面积达10,000m²，规格等级为“A”，“B”和小塔。

无论分组标准是什么，它必须指向每平方米平均成本的均匀性。可用的项目越多，可以创建的组越多，从而提高精度。

2.1. 可接受的错误边界的定义

尽管估算始终存在相关的误差幅度，但巴西房地产公司的普遍做法是不考虑任何误差。在学术界，可接受的边际在plusmn;10%到plusmn;5%之间，不管项目的细节程度如何，也不管可以获得的信息如何。根据Halpin(2004)[3]，仍然处于设计的初级阶段，10%的误差是完全可以接受的。另一方面，Limmer(1997)[4]认为，任何估计的误差百分比永远不会低于5%，即使它是完全详细的规定。

尽管有这些学术上的理解，但我们都知道，由于房地产市场的毛利率下降，有时非常接近GSV的5%，因此误差幅度超过5%的成本估算已经不能被房地产市场所接受。根据经验，市场也普遍认为，大量重复设计或高度标准化施工过程的项目，即使在初步研究阶段，误差也会低于5%。Morton(1995)[5]证实了这一观点，他说:“hellip;hellip;在了解设计细节之前，不能对建筑成本进行真正准确的估算——除非是在标准重复建筑类型的情况下。”例如，在本文中，用仅基于合法项目的现有方法比较实际建设和当前估算的实际成本(索引)时所得到的误差始终在plusmn;2%之间，我们将进一步证明这一点。Gonccedil;alves(2014)[1]指出，到2004年，与最终预算相比，Inpar(一家著名的巴西房地产公司)的成本估算误差不超过2%。

给定估算的误差可以通过两种方式发现:1)将估算与最终预算(基于执行设计)进行比较，或者2)将估算与建设结束时发生的实际成本进行比较。尽管第一个标准是一个常见的程序，一旦它保护了评估者，使他免于构建过程中的最终错误，对企业家来说只有第二个标准重要。这个项目只有在完全有利的情况下才有意义。设计团队、经理、估价师、工料测量师、规划师和施工团队，每个人都必须与团队一致工作，服从于相同的愿景和命令，致力于相同的目标，追求项目要求的实现，尊重可行性研究中设定的指导方针和假设。采用复合第一个标准的利润率为2%,另有2%的场合的施工过程,我们推出总额的4%可接受误差,满足第二个条件,和利润率似乎同时实现的,公平的,足以满足可行性的限制。

2.2. 指数研究价值的必要性

房地产开发项目的生命周期，从土地征用到建成单位的交付，通常需要很长的时间，可以持续三年，四年甚至更长时间。这一事实要求将建筑成本从估算到建设指标。价值可以转化为指数或硬通货，以减弱通货膨胀的影响。由于时间跨度很长，即使在通货膨胀率较低的国家也必须进行这种转变。

在本研究中，所有数值均由巴西官方指数国家土木建筑指数（INCC）编制，该指数由格图利奥瓦尔加斯基金会（FGV）每月出版。选择INCC指数的原因有两个：1）在巴西房地产市场，通常在建设期间用INCC更新收入，并且在相同的基础上保持现金流量输入和输出似乎非常方便；2）在这种特殊情况下，考虑到所研究的项目，INCC一直是官方指数，显示的成本变化与公司在同一时期有效观察到的成本变化最相似。

然而，多年来，索引技术可能并不总是完全能够表达实际建筑成本的实际变化。实际上，没有任何指数能够完美地捕捉和表示单一和特定公司的成本变化。因此，可能需要应用货币更正因子（MCF）来纠正差异。实际上，在研究公司中观察到的实际成本变化与同期INCC-FGV变化之间的差异约为1.00％y.a。

来自圣保罗大学理工学院（NRE-Poli）房地产中心的Joatilde;odaRocha Lima Jr.教授[6]于2014年4月至6月在Carta NRE-Poli上发表文章，宣布他在2005年至2013年扭曲时证实了这一观点。关于供应成本，特别是分包劳动力的成本以及与此期间生产力和紧迫性损失相关的成本未被INCC指数记录。他建议，从2005年开始，为了弥补建筑业在此期间遭受的实际通货膨胀，应在INCC变动中增加3.50％的额外变动。虽然教授观察到一个明显更高的脱离，但是出现了脱离真的发生，有时必须减轻。

2.3. 等效区域和等价成本概念

建筑物的每平方米都可以与虚拟区域相关联：它的等价物区域，表示与参考区域的成本相关的构造成本，特定区域作为通用比较模式。

作为一个例子，让我们看一个住宅楼的两个区域：一个20m²的客厅和一个20m²的露台（露天地板）。根据假设，在检查了建造起居室所需的所有费用后，我们达到R$22,000.00或 R$1100.00/m²。在这种情况下，R$1100.00/m²代表该地区的等价成本。同样，我们发现建造露台的成本为R$15,000.00和R$750.00/m²。考虑到标准参考区域的成本为R$1000.00/平m²，我们可以为客厅分配110％（R$1100.00/R$1000.00）和75％（R$750.00/R$1000.00）的等值比。客厅的等效面积将等于22m²（20mtimes;110％），而露台相当于15m²（20mtimes;75％）。虽然这两个区域具有相同的实际面积（20m²），但它们都有不同的成本，因此具有不同的等效面积。

如果每个典型区域的成本都很明确，我们可以构建一个通用表（如表格1）其中每个典型区域与等效区域相关联，因此与等效成本系数相关联。由于其经验，知识以及最大期望复杂程度与估计准确性需求之间的最佳平衡，每个公司的分类细节水平将有所不同。给定项目的总等效面积（TEA）将通过构造的所有不同区域的总和乘以它们各自的等价系数来获得。

在巴西，房地产市场主要由在特定市场中经营的小型或中型公司代表，这些公司通常在设计和采用的施工过程方面开发非常相似的项目。最相似的结构是，最重要和最具代表性的等效区域的概念。

2.4. 部分建设成本

等效面积和等效成本概念是非常有效的类比方法，用于估计可以更容易与建筑的“物理”区域相关联的建筑成本的部分。参数化地更有效地估计成本的剩余部分。估算总建筑成本（TCC）应该部分完成，如公式（1）所示：

TCC =EAC ADMC EXC (1)

等效区域成本（EAC）是可以汇总可以与实际建筑区域直接相关的所有建筑成本的部分。EAC部分中包含的成本必须始终在同一组相似性的其他项目中共同使用;

管理成本（ADMC）是可以直接与管理人员关联的部分。这部分主要取决于施工的时间跨度，而不是其总等效面积。

额外成本（EXC）是无法轻松关联的成本部分EAC或ADMC。这些成本代表了所研究项目的特定特征和特殊性。

表1.成本等价。

2.4.1. 平均等效区域成本

一旦我们确定了建筑的EAC和TEA，我们可以逐个划分（EAC/TEA）以找到平均等效区域成本（AEAC）。取相同组的所有已完成结构的EAC之和并将其除以相应结构的TEA之和，我们得到该组的平均等效区域成本（AEAC）。AEAC是该方法的核心，约占估算的87％。使用非常简单的参数化方法，可以通过ADMC和EXC部分轻松估算剩余的13％的总建筑成本。

2.4.2. 等效面积成本计算

EAC由建筑物总等效面积（TEA）和平均等效面积成本（AEAC）的成本给出，如公式（2）所示，如下：

EAC = TEA times; AEAC (2)

AEAC处理相似性。每当项目呈现将其与相同相似性组别的特征区别开来的特殊性时， 必须将成本均衡因子（CEF）应用于AEAC以便对其进行校正，如公式（3）所示，如下：

CEF = ( 1 Fe Fr Fh Fb Ff Fc ) (3)

在等式（3）上：

a) Fe是比例因子。建筑越大，建设者对供应商的议价能力就越大。通过所研究的构建体的TEA与相同相似性组的参考构建体的平均TEA之间的百分比差异来测量Fe。

b) Fr是地板重复因子。重复的楼层越多，每个区域的建筑成本就越低。Fr通过研究的重复率与相同相似性组的参考构建体的平均重复率之间的百分比差来测量。

c) Fh是与建筑高度相关的因素。建筑物越高（或越深），建筑物需要的垂直位移或任务排序越多，因此每个区域的建筑成本就越高。

d) Fb是与块数相关的因素。建筑越分割成块，每个区域的建筑成本就越高。

e) Ff是与建筑物周边和立面形状相关的因素。根据Morton（1995）[5]: “很明显， 根据平面形状，给定区域的建筑物的周长将是不同的长度;因此，与周长长度直接相关的那些元素（如墙壁）的成本也会随着平面形状的变化而变化。“Ff建立了建筑面积和立面面积之间的关系。索引越高，构建的成本就越高。Ff由给定路面的周长与该相同路面的相同区域的圆的周长之间的比率给出。Ff的计算可以考虑所有建筑物楼层，按其各自的区域加权，更简单地说，它可以考虑典型的楼层，这种楼层经常重复。

f) Fc是与其一般整理相关的建筑物类别的因素。精加工越昂贵，每个区域的建筑成本就越高。Fc考虑了其他因素无法捕捉的内部和

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